מה הוא קבלן שלד מחיר? הבסיס להבנת העלות בניית שלד מוטמן בהבנת הליך
התמחור של קבלן שלד. ישנן כמה שיטות עבור ביצוע שלד מבנה. כל שיטה והיתרונות שלה. במאמר זה נתייחס
לבנייה רגילה (בטון, בלוקים, ברזל). בנייה קונבנציונלית- כולכם בוודאי מכירים את הברזל ואת הבטון. השיטה הישראלית הקלאסית.
עלות של מטר רבוע שלד: בין אלף מאה לאלפיים וחמש
מאות ש"ח. הפער הגדול תלוי בסוג הפרויקט. במיזמים של תמ"א 38/1 בהם
הנגישות מקשה על העבודה באתר, שלד הבניין מכיל כמות גדולה מאוד של ברזל ובטון ואז יגיע
המחיר גם לאלפיים ושש מאות ש"ח, לפני מע"מ למטר רבוע של בנייה. כיצד מתמחר קבלן השלד את עבודותו? חומרים: * כמות הברזל בטונות, לרוב מתבצע אומדן המבוסס על ניסיון עבר של קבלן השלד – כמות
הברזל משתנה לפי תכנון הנדסי מסורתי או חדשני. * חישוב עלויות של קירות חוץ –
בלוקים בנייה 20. שכר עבודה: מספר הפועלים פלוס מנהל עבודה, כפול ימי העבודה
ומחיר כולל ממוצע של בין ארבע מאות לחמש מאות ש"ח ליום עבודה לפי המקצועיות
והניסיון של העובד. רווח קבלני: צריך להבדיל בין רווח יזמי לרווח קבלני. קבלן השלד הוא קבלן משנה,
אשר אחראי על ביצוע השלד. לפעמים החברה היזמית תהיה גם חברה מבצעת.
במאמר זה ננסה להבין מה הוא קבלן שלד? נביא מחירון לעבודות שלד על פי
מפרט, ניתן אף מחיר לעבודת שלד לדוגמא, שתהיה לכם קריאה מהנה…
מחירון לעבודות שלד על פי מפרט –
להלן מוצג המחירון המורחב לעבודות שלד קונבנציונליות למטר רבוע. המחירון יכיל פירוט של מבחר של סוגי עבודות השונות ועל פי התעריפים המקובלים בענף:
- בניית שלד מתקדמת למטר רבוע – בין אלף לאלף וארבע מאות ₪.
- עלות של סט ממ"ד – בין ארבעת אלפים ושש מאות לששת אלפים ₪.
- בנית שלד קונבנציונלית למטר רבוע – בין אלף לאלף וארבע מאות ₪.
- קידוח כלונסאות – בין מאה למאה ושמונים ₪.
- בניית קירות בלי חגורות, עם בלוקים מבטון – בין שלוש מאות לחמש מאות ₪.
- עלות עבודת השלד – בין חמש מאות לאלף ₪.
- בניית קירות בלי חגורות עם בלוקי איטונג – בין שלוש מאות לחמש מאות וחמישים ₪.
מחירון לעבודות שלד לדוגמה –
- שמונים מטר רבוע של שטח פנוי פלוס ארבעים מטר רבוע של מרפסת פתוחה – שלוש מאות וארבעים אלף ₪.
- בנייה של רצפה של קומת הקרקע, פלוס התקרה מעליה – בממוצע מאה ושישים אלף ₪.
- בנייה של תקרה קומה ראשונה – כחמישים ושניים אלף ₪.
- בנייה של רצפה של החלק הבנוי בקומה ראשונה, פלוס התקרה שמעליה – בממוצע של מאה וחמישה אלף ₪.
- בנייה של הרצפה של המרפסת בקומה ראשונה בתוספת של התקרה מעליה – כעשרים ושבעה אלף ₪.
הערות לשם הבהרת התמחור –
- התעריפים של עבודות השלד עבור מטר רבוע הינם על פי רוב גבוהים יותר במרכז הארץ, בהשוואה לאזורים
אחרים.
- התעריף עבור בניית השלד עבור בנייה נמוכה עם שטח בנייה זהה, כלומר – במפלס אחד עשוי להיות נמוך יותר. בנסיבות הקיימות, אנו ממליצים לכם לנהל עם הקבלן משא ומתן להורדת המחיר, הכולל עבור בניית השלד.
- בנייתו של המרתף עלולה לייקר באופן ניכר ורב משמעי את עלויות הבנייה, שכן היא מחייבת חפירה ו \ או חציבה, פינוי אדמה, יציקת קירות חוץ מבטון מזוין ועבודות איטום בהיקף נרחב. באופן כללי, העלויות למטר רבוע קטנות ככול ששטח המרתף הנו גדול יותר.
- התמחור של עבודות השלד כולל בתוכו את עלות החומרים ומושפע מנפח יציקות הבטון, כמות הברזל בטונות, כמות בלוקי התקרה בתקרת צלעות, חישוב עלויות של מחיצות הפנים וקירות החוץ.
- ישנם גורמים נוספים אשר עשויים לייקר את עלות בניית השלד, כמו למשל – עבודות פרזול עבור ממ”ד, הזמנת מנופים במידת הצורך, תוספת מחיר לברזל מכופף, הזמנת משאבות ליציקת הבטון, הסעת פועלים אל אתר הבניה, חפירה וגידור לפני התחלת הביצוע, פחת של חומרים שנזרקים כמו עץ, בלוקים, בטון וכיוצא בזה.
- התמחור לא כולל את שכר העבודה של מנהל העבודה והפועלים שעשוי להשתנות בהתאם להיקף הפרויקט, מספר הפועלים ורמת הניסיון והמקצועיות של מנהל העבודה והפועלים.
קבלן שלד מחיר למטר
לפני שאתם יוצאים לדרך עם בניית הבית החדש שלכם, אתם רוצים לגייס תחילה את כל אנשי המקצוע שאמורים לעסוק במלאכה ואחד החשובים שבהם הוא קבלן השלד. בחירת קבלן השלד צריכה להתבצע בצורה יסודית, להתבסס על מאגר קבלני השלד הרשומים, על המלצות מחברים ובני משפחה וכמובן על חוות דעת מקצועיות שאתם יכולים לקבל מאנשי מקצוע בתחומים משיקים בענף הבנייה. יחד עם זאת, בחירת קבלן חייבת להתבסס גם על מסגרת התקציב העומדת לרשותכם ובהיבט זה חשוב לבצע השוואת מחירים בין כמה וכמה קבלנים פוטנציאליים. כאשר אתם מקבלים הצעת מחיר של קבלן שלד מחיר למטר הוא הפרמטר שעל פיו אתם צריכים לבחון את ההצעה מול ההצעות האחרות, אך עליכם לוודא גם שההצעה ניתנת על אותו פרויקט בדיוק.
השוואה נכונה בין קבלני שלד
כאשר אתם רוצים לקנות מחשב חדש, אתם לא יכולים להיכנס לשתי חנויות לבקש הצעה על מחשב. אתם חייבים לתת את מפרט המחשב על מנת שתוכלו באמת להשוות בין שתי ההצעות. כאשר ההצעות ניתנות לכם על אותו מחשב בעל אותו מפרט, אתם יכולים להשוות ביניהן ולבחור בהצעה הזולה יותר. דברים אלה נכונים גם כאשר אתם בוחרים קבלן שלד. בהצעה של קבלן שלד מחיר למטר היא מידת היחידה שבה תינתן לכם ההצעה ויש בכך משום חוסר התחייבות של הקבלן לכך שהוא הבין את מהות והיקף הפרויקט, על לשון אני לא יודע בדיוק כמה מטר הפרויקט הזה כולל ולכן אני לא נותן מחיר פיקס אלא מחיר לפי מטר.
ומצד שני, מחיר למטר היא יחידת המידה המקובלת בתחום זה, גם כאשר הפרויקט מובן במלואו על ידי נותן ההצעה. לענייננו, מה שחשוב מבחינתכם הוא לוודא שההצעות שניתנות לכם הן על אותו מפרט שלד. המשמעות של הדברים היא שקבלן השלד קיבל לידיו את תכנית הבנייה, שציינתם בפניו את הדרישות שלכם לגבי חומרי הגלם, סטנדרטים של בנייה וכמובן כל הנתונים המספריים והעובדתיים שיש לציין כמו שטח, מספר חדרים, מידות מדויקות של כל פאה וכל חלק במבנה וכן הלאה. כאשר כל ההצעות מבוססות על הצעה אחת, ניתן להשוות את כלל ההצעות בצורה מהימנה ולא להסתכן בכך שההצעה הזולה ביותר, שתהיה גם ההצעה שתבחרו בו, תתגלה בסופו של דבר כהצעה היקרה ביותר בפועל.
מהו המחיר למטר המקובל?
כאמור, בהצעות של קבלן שלד מחיר למטר היא יחידת המידה שבה מחושבים סכומי ההצעה. יחד עם זאת, לא קיים מספר או אפילו טווח מספרים שאותו ניתן לציין כטווח המאפיין של מחירי השוק והסיבה לכך היא שמפרטי שלד יכולים להיות מאוד מאוד שונים זה מזה. השלד בבניית וילה יכול להיות יקר הרבה יותר מאשר השלד בבניית דירה קטנה ולא בגלל הגודל, שכן המחיר גם כך ניתן לפי מטר, אלא בגלל רמת היוקרה והסטנדרטים שבהם צריך לעמוד הקבלן. בנוסף לכך, גם לשטח הכולל ישנה השפעה על המחיר שכן הקבלנים השונים שרוצים לקבל מכם את העבודה, יהיו מוכנים להציע לכם מחיר נמוך יותר ככל שמספר המטרים הבנויים יהיה גבוה יותר, משהו בדומה להנחת כמות.
בכל מקרה, כאשר אתם בוחנים את קבלני השלד השונים, חשוב מאוד שלא תקבלו את ההחלטה שלכם רק על פי המחיר אלא תוודא שמדובר בקבלן מומלץ שגם רשום בפנקס הקבלנים ושעליו אתם יכולים למצוא המלצות וחוות דעת חיוביות, או לכל הפחות שעליו אתם לא מצליחים למצוא אף חוות דעת שלילית משמעותית.
בכל פרויקט של בניית בית פרטי או בכל פרויקט בנייה אחר, חשוב מאוד לבצע תכנון של עלויות הפרויקט מראש ולבסס מסגרת תקציב שתנחה את כל התנהלות הפרויקט בהמשך. חלק מרכזי בתכנון העלויות כמו גם בתהליך הבנייה, הוא החלק של שלד המבנה ועלות הבנייה שלו. את העלות עליכם לגבש על פי יחידות של עלות שלד למטר, אלא שעלות זו יכולה להשתנות בצורה דרמטית ממקרה למקרה. כיצד נקבעת עלות שלד למטר והאם יהיה זה נכון מבחינתכם לקבל החלטה על בסיס איזה שהוא נתון סטנדרטי שאליו תשוו את ההצעות שתקבלו? על שאלות אלו ועוד נענה ממש בשורות הבאות.
מהם הפרמטרים שמשפיעים על עלות שלד למטר?
שלד של בית פרטי אינו דומה לשלד של בניין משותף, שהוא בתורו אינו דומה לשלד של מגדל או גורד שחקים. מאחר ולא ניתן לנקוב בעלות לשלד, ושהעלות הזאת תהיה נכונה לכל סוגי השלדים, הרי שעלות זו נמדדת על פי עלות שלד למטר. או אז ניתן לחשב את כמות המטרים הרבועים של השלד הנדון ולקבל את העלות הכוללת של בנייתו. יחד עם זאת ואחרי שאמרנו את זה, מעבר לגודל ושטח השלד, ישנם פרמטרים נוספים שמשפיעים על העלות שלו ולכן המטראז' הוא לחלוטין לא הפרמטר היחיד שעל פיו ניתן לקבוע את העלות הכוללת שבה תצטרכו לשאת בכדי להשלים את שלד הבית שלכם, גם אם הנתון הזה ידוע לכם בצורה מאוד מדויקת.
מה משפיע על עלות השלד ?
על עלות השלד יכולים להשפיע פרמטרים נוספים כדוגמת מורכבות הבנייה שלו. בניית שלד על צלע הר אינה דומה לבניית שלד על קרקע מישורית. בניית שלד בשטח אורבני מיושב וצפוף אינה דומה לבניית שלד בשטח פנוי ופתוח. בכל מבנה ומבנה עשוי המפרט להיות שונה עם עובי שונה ועומק שונה של היסודות. כך למשל, אם מדובר באזור הסובל מתנועת קרקע חריגה, הרי שיש לקדוח את קדחי הכלונסאות של היסודות לעומק רב יותר, עד להגעה לשכבת סלע חזקה עליה יוכל המבנה להישען. על מורכבות הבנייה יכולים להשפיע גם כמות, גודל ותצורת מפתחי החלונות והדלתות שיש לשלב בקירות החוץ והפנים של המבנה. גם מספר החדרים ומורכבות בניית קירות הפנים המפרידים ביניהם יכולים להשפיע על עלות בניית השלד.
על כל זה יש להוסיף פרמטרים הנדסיים ואדריכליים שהוגדרו עבור המבנה הספציפי שלכם ובכלל זה רמת זיון של הבטון, עובי קירות הבטון, עובי הביסוס, התקרה והגג ופרמטרים רבים נוספים שיכולים להשפיע על עלות שלד למטר. גם אם ניקח שני מבנים בעלי אותו מטראז' של משטחי שלד, בכל אחד מן המבנים יכולה העלות הכוללת להיות שונה לחלוטין, אם מרמת המורכבות בין שני הפרויקטים היא שונה.
עלות שלד למטר סטנדרטית
אחת הטעויות שעושים אנשים רבים שאין להם ניסיון בענף הבניין היא הטעות של התמקדות סביב מספר מסוים שמישהו סיפר להם עליו ושיכול לשקף עלות שלד למטר סטנדרטית. או אז הם משווים בין ההצעות שהם מקבלים מקבלני שלד ביחס לעלות זו ובהתאם לכך מקבלים החלטות ומבצעים בחירות חשובות. אז חשוב להגיד את זה בצורה ברורה: אין עלות סטנדרטית לבניית שלד וכל בחינה של הצעת מחיר סביב השאלה האם מדובר בהצעה הוגנת ואטרקטיבית אם לאו, צריכה להתבצע בהתאם למפרט הספציפי ובהתאם לתכנית הבנייה הספציפית שגובשה עבור המבנה הספציפי. למה? את כל זה כבר הסברנו קודם לכן – ההבדלים בין מבנה למבנה יכולים להיות דרמטיים ולגיטימי שגם העלות תהיה שונה בין המקרים השונים בהתאם.
עבודות הכנה לגמרים
לאחר הקמת כלל הקירות, קבלן השלד אחראי על כל הקשור לגמר השלד, קרי העבודה בשבילו רק התחילה. קבלן שלד לא מבצע עבודות שיפוצים בדירות ובבתים אם אתם מעוניינים בקבן שיפוצים פנו לחברת היחידה לשיפוצים המתמחה בכל סוגי עבודות השיפוצים ריצוף, תשתיות, חלונות, דלתות, ברזים, אינסטלציה, כל אלה אמנם אינם מבוצעים על ידי קבלן השלד אבל הוא האחראי להזמין את כל קבלני המשנה הנדרשים על מנת להשלים את המשימות הנדרשות, כל אחד בתחומו הוא. במקרים רבים, קבלני שלד מציעים למעשה את כל מכלול הפעולות והתחומים תחת קורת גג אחת, תוך שהם מחזיקים עובדים ומנהלים שאחראים על התחומים השונים, כל אחד בתחום התמחותו.
למעשה, בתום הקמת מעטפת המבנה ועמודי התמך והמחיצות, עובר קבלן השלד למעין תפקיד ניהולי שבו עליו לנהל את יתר קבלני המשנה האחראים כעת להכניס את החיים אל תוך הקירות שנבנו. אלו הם הקבלנים שיעשו את הטיח לקירות, שימתחו את כבלי החשמל, צנרת המים הנקיים, החמים והקרים, צנרת הביוב וכדומה. אלו הם קבלני הריצוף שיבצעו את הריצוף של כל רחבי הבית, ויבצעו גם את חיפוי הקירות בחדרים הרטובים וכל חיפוי אחר שנדרש. אלו הם גם הפועלים שיתקינו את החלונות והדלתות שאותן יהיה אחראי קבלן השלד להזמין על פי תכנית הבנייה והמפרט שנבנה עבור הפרויקט. גם את עבודות הגבס יבצע קבלן משנה שיעבוד תחת קבלן השלד ובהתאם להוראותיו בהיותו האחראי העליון על כל מה שקשור לבניית השלד על כל רכיבי השונים.
האם קבלן השלד אחראי גם על פיקוח?
ובכן, התשובה היא לחלוטין לא. בכל פרויקט צריך להיות מפקח בניה שמייצג לא את קבלן השלד ולא אף קבלן אחר, אלא את הבעלים, את היזמים, את הלקוחות שעבורם נבנה המבנה. מפקח הבניה אמור למעשה לפקח על קבלן השלד ולכן לא ייתכן שהמפקח יהיה עובד של הקבלן או שהוא ייבחר על ידי הקבלן לטובת הפרויקט. מפקח הבניה אחראי למעשה לוודא שכל תהליכי הבניה וכל הפעולות המבוצעות בתהליך הבניה, עולות בקנה אחד עם תכנית הבנייה שגובשה, עם לוחות הזמנים, עם מסגרת התקציב, עם הסטנדרטים, עם המפרט הטכני, עם העקרונות ההנדסיים ובסך הכל שהכל פועל בהתאם לאינטרסים של הלקוח.
קבלן שלד לעומת זאת, מונע בהחלט מהרצון לייצר מוצר כמה שיותר איכותי ומקצועי ללקוחותיו, אך לעיתים עלול לשגות פה ושם, לעגל פה פינה ושם פינה ובמקרי קיצון גם לפעול בצורה חובבנית ולא מקצוענית בעליל. בדיוק בכדי למנוע את זה, נוכח מפקח בניה במקום ובדיוק בגלל זה הוא לא יכול להיות נציג של קבלן השלד, אלא של הלקוח ושל הלקוח בלבד. בהתאם לכך, גם אם קבלן השלד שלכם מציע לכם לספק את פונקציית הפיקוח בפרויקט, אתם רוצים לוודא שאת הפיקוח אתם מביאים בעצמכם ושוכרים מהנדס בניין שהוא מפקח בנייה מורשה שייצג אתכם בפרויקט.
קבלן מפתח
הוא קבלן המלווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו, קרי משלב התכנון ועד שלב מסירת המפתח ללקוח ואכלוס המבנה. קבלן כזה יכול להיות גם קבלן שלד מורשה ולמלא את תפקידו של קבלן השלד בתהליך הכולל של הבנייה. במקרה כזה, יהיה הקבלן הראשי אחראי על כל עבודות הבנייה ואתם רק תצטרכו להוסיף את פונקציית האדריכל שאיתו תתחילו את הפרויקט מלכתחילה ואת מפקח הבנייה שכאמור חייב להיות מגויס על ידיכם ולייצג אך ורק אתכם. כאשר אתם מביאים קבלן מפתח שהוא גם קבלן השלד, אתם עשויים לגלות שזה מאפשר לכם לחסוך לא מעט כסף פשוט מכיוון שחסכתם יד מקצועית. אם הקבלן הראשי שהוא גם קבלן השלד שלכם יכול לשמש גם כקבלן הריצוף, קבלן האינסטלציה וקבלן הגבס שלכם, אתם צפויים לחסוך אפילו עוד.
יחד עם זאת, כדאי לקחת בחשבון גם את העניין של התמחות. זה אמנם חשוב לנסות ולחסוך כמה שיותר בהוצאות הבנייה על הפרויקט, אבל זה גם חשוב שהעבודה תתבצע בסטנדרטים הנדרשים ולסטנדרטים האלה נדרשת בדרך כלל התמחות. קבלן שעושה הכל, יעשה את הכל בדרך כלל ברמה בינונית ומטה. לפעמים פשוט צריך לתת לכל איש מקצוע לבצע את מה שהוא הכי טוב בו ובכך להבטיח את התוצאות הטובות ביותר עבורכם. מן הסתם, בתהליך של גיבוש היציאה לדרך עם הפרויקט שלכם, יהיה עליכם למצוא את האיזון בין התקציב שאתם רוצים להעמיד לטובת הפרויקט ובין הרצון שלכם להביא כמה שיותר מומחים שיעסקו, כל אחד בתחום שבו הוא מתמחה יותר מכל אחד אחר.
בדיקות שיש לבצע לאחר סיום השלד
סיום שלב השלד כבר מביא אותנו אל המצב הסופי של המבנה שלאחריו ישנן עוד מספר פעולות לבצע, חלקן רגולטוריות כמו טופס 4, וניתן כבר לאכלס את הבית. בכדי להבטיח שעבודות השלד בוצעו בצורה מקצועית ועל פי הסטנדרטים הנדרשים, ישנן שלוש נקודות מרכזיות בהן יש לבצע בדיקות על עבודת הקבלן:
פרוטוקול מסירה ראשון – פרוטוקול מסירה מבוצע לראשונה לאחר סיום שלב השלד הראשוני, כאשר הקירות עומדים על מקומם ולפני יישום הטיח. בשלב הזה על הקבלן לעבור עם הלקוח על כל מה שנעשה במבנה ולאפשר ללקוח לרשום את כל הליקויים שהוא מזהה במבנה. הלקוח יכול להיעזר באיש מקצוע שילווה אותו וינחה אותו מה עליו לבדוק וכיצד.
פרוטוקול מסירה שני – פרוטוקול המסירה השני מבוצע לקראת מסירת המפתח ללקוח ובו יש לבצע תהליך דומה של בדיקת ליקויי בנייה בנוכחות משותפת של הקבלן ושל הלקוח. גם במקרה זה, התוצר הוא רשימה של ליקויים שאותה מעביר הלקוח לכאורה לקבלן לצורך תיקון לפני מסירה.
בדק בית – בדיקת בדק בית היא בדיקה המבוצעת ביוזמת הלקוח לאחר שקיבל כבר את הבית ואת טופס 4 ובמהלך השנה הראשונה שלאחר מכן. במהלך שנה זו על הלקוח להזמין מהנדס בניין המתמחה בביצוע בדיקת בדק בית, וזה יבצע בדיקה יסודית וינסה לאתר את כל הליקויים האסתטיים, הפונקציונליים, ההנדסיים והבטיחותיים במבנה ועל פי הליקויים שימצא, יפיק דו"ח שימסור לידי הלקוח. דו"ח זה ישרת את הלקוח כמסמך משפטי לכל דבר ועניין שעל בסיסו יכול הלקוח לדרוש מקבלן השלד ומהקבלן הראשי את האחריות המגיעה לו על המבנה ותיקון כל הליקויים.
קבלן השלד הוא גורם מקצועי חשוב ומרכזי בכל פרויקט בניה, ולכן חשוב שלפרויקט שלכם תוכלו להביא את קבלן השלד המקצועי ביותר שאתם יכולים לממן, ושתוודאו שמדובר בקבלן אמין ומהימן בעל רקורד של עבודות איכותיות שעשה כבר בעבר. יחד עם זאת, זכרו שהאחריות לפקח על איכות עבודתו ועל הסטנדרטים של קבלן השלד היא עדיין שלכם ואת זה תוכלו לעשות באמצעות מפקח בניה שאותו תשכרו בעצמכם.